民法第四百五十條規定註釋-租賃契約之消滅

民法第450條規定：

租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

說明：

謹按租賃契約之定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，此屬當然之事。其未定期限者，各當事人固得隨時終止契約，然若另有習慣，則應從其習慣，但其習慣僅以有利於承租人為限耳。至當事人之一，無論其方為隨時終止契約，或依習慣終止契約，均應使負通知相對人之義務，俾得有所準備。惟不動產之租金，係以星期、半個月、或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月、或一個月前通知之，以保護承租人之利益。故設本條以明示其也。

租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院判例69年台上字第4001號）。民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期，半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知，係列舉之規定，非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者，亦得類推適用該條項之規定（最高法院判例67年台上字第2293號）。民法第四百五十條第三項所定應先期通知終止租約，係指依同條第二項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用（最高法院判例60年台上字第223號）。

民法第四百五十條第二項固規定租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但土地法為民法之特別法，土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院五十一年台上字第二九八七號判例參照）。故上訴人主張其依民法第四百五十條第二項規定終止兩造之不定期基地租賃契約，並謂兩造租賃契約已終止，被上訴人為無權占有系爭土地云云，容有誤會，亦無足取。再基地租賃如承租人無土地法第一百零三條所定各款之情事，出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由，上訴人所謂之類推土地法第一百條第一款規定請求被上訴人拆屋還地，亦非可取。上訴人聲請鑑定被上訴人所有之房屋是否為危險建物，與本件基地租賃契約原無關係，自無必要（最高法院86年度台上字第2258號民事判決）。

按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，尚難認各共有人得隨時終止分管契約。原審見未及此，遽認系爭分管契約未定期限，可類推適用民法第四百五十條第二項前段之規定，由被上訴人隨時予以終止，進而為上訴人不利之判決，自有未合。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由（最高法院89年度台上字第585號民事判決）。