民法第四百五十一條規定註釋-租賃契約之默示更新

民法第451條規定：

租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

 

說明：

謹按承租人於租賃期限屆滿後，仍就租賃物繼續使用或收益，而出租人不即表示反對之意思者，推其意欲繼續租賃契約者為多，故視為以不定期限繼續契約，以防無益之爭論。此本條所由設也。

 

上訴人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，被上訴人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第四百五十一條之規定，自應視為以不定期限繼續契約，非被上訴人另有合法終止契約之意思表示，兩造間之租賃關係，尚不得謂非存續（最高法院判例33年上字第3763號）。民法第四百五十一條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院判例37年上字第8288號）。

 

民法第四百五十一條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第二百六十三條所定當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共有，表示此項意思時，應準用第二百五十八條第二項規定，由共有人全體為之（最高法院判例41年台上字第767號）。

 

租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院判例42年台上字第410號）。

 

民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事由相當（最高法院判例42年台上字第122號）。

 

民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅有十日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對之意思（最高法院判例43年台上字第367號）。

 

按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後，須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力。查系爭租約第四條第四項既約定：期滿後如乙方（指承租人）需要續租時，得換約續租，續租期限另行協議」等語，則被上訴人倘未能舉證證明雙方有換約之事實，依上說明，租賃關係應已因期限屆滿而消滅，原審為相反之認定，非無可議（最高法院85年度台上字第655號民事判決）。

 

按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條固定有明文，然民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上第276號判例意旨參照）。系爭土地為中華民國所有，由原住民族委員會依原住民保留地開發管理辦法第2條第3項規定，授權魚池鄉公所管理（見本院卷第25頁），被告抗辯其與魚池鄉公所就系爭土地已成立不定期租賃契約，為有權占有等語，經查：被告之子陳鴻震固於94年間就未分割前之842地號土地，面積130平方公尺與魚池鄉公所成立租賃契約，然該租約之租期為94年12月31日起至100年12月31日止，依該租賃契約第33點所示：「本契約租期屆滿前2個月，承租人如有意續租應向出租機關申請續租，否則視同無意續租；續租者其續租期間等以續租記錄之記載為準。」，堪認陳鴻震與魚池鄉公所於訂約之際，已約定續租應另訂契約，否則不發生續約效果，揆諸上開說明，已有阻止默示更新之約定，本件魚池鄉公所既未於101年1月1日起將842地號土地及系爭土地全部均租予陳鴻震之繼承人即被告，縱租賃契約期滿後，陳鴻震所興建由被告繼承之系爭房屋仍同時坐落系爭土地及現842地號土地上，亦難認魚池鄉公所有與陳鴻震或其繼承人即被告就系爭土地成立不定期租賃契約關係（臺灣南投地方法院104年度訴字第161號民事判決）。

 

民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，固不以明示之反對為限，但若僅於租期屆滿後未收取租金，則係一種單純的沉默，尚難認為已有默示反對續租之意思（最高法院判例46年台上字第1828號）。

 

定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就（最高法院判例47年台上字第1820號）。

 

法律關係定有存續期間者，於期間屆滿時消滅，期滿後，除法律有更新規定外，並不當然發生更新之效果，地上權並無如民法第四百五十一條之規定，其期限屆滿後自不生當然變更為不定期限之效果，因而應解為定有存續期間之地上權於期限屆滿時，地上權當然消滅（最高法院判例70年台上字第3678號）。

 

租賃契約依民法第四百五十一條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容(如租金及其他條件)並未隨同變更。不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第四百四十二條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議（最高法院判例64年台上字第1579號）。

 

民法第四百五十一條之規定，乃出租人表示反對續租之意思，有阻卻繼續契約之效力，此與同法第二百六十三條所定，當事人依法律之規定終止契約之情形，具有同一之法律理由，自應類推適用。故租賃物為數人所共同出租者，表示此項意思時，應準用第二百五十八條第二項規定，由出租人全體為之。本件系爭土地為上訴人等四人所共有，而由上訴人等四人共同出租與被上訴人使用，則其依民法第四百五十一條為反對續租之意思表示，自應由上訴人全體為之（最高法院判例63年台上字第2139號）。

 

為租賃物之使用收益者，法律並未規定以承租人本人為限，故民法第四百五十一條所指「承租人仍為租賃物之使用收益」者，應包括承租人之家屬，受雇人及經承租人允許之其他第三人，而為租賃使用收益之情形在內（最高法院判例60年台上字第2246號）。

 

被上訴人於租期屆滿前，即已表示期滿後不再續租，寬限二個月拆遷，又係基於上訴人要求而允予之履行期間，縱上訴人於被上訴人拒收租金後有提存之情形，亦不發生不定期限繼續契約之問題（最高法院判例59年台上字第555號）。

 

對話人為意思表示者，以相對人了解時發生效力，非對話者，以通知達到相對人時發生效力，民法第九十四條及第九十五條定有明文。同法第四百五十一條所謂表示反對之意思是否發生效力，自亦應分別對話或非對話，以相對人已否了解或通知已否達到相對人為斷（最高法院判例57年台上字第3647號）。

 

民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院判例55年台上字第276號）。

 

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