民法第四百五十七條規定註釋-耕地租賃之租金減免請求權

民法第457條規定：

耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金。

前項租金減免請求權，不得預先拋棄。

說明：

謹按租金減免之請求權，在保險制度完備之國，其實用甚少，然在未完備時，為保護承租人計，其請求權極為必要。故本條規定耕作地之承租人，因不可抗力致收益減少或全無者，得請求減少或免除租金。此第一項所由設也。又租金減免請求權，耕作地承租人因受出租人之壓迫，而預先拋棄減免請求權，亦事實上所難免。故為保護經濟弱者起見，特設禁止之規定。此第二項所由設也。

按，關於耕地租賃，除耕地三七五減租條例及土地法等有別規定，應先予適用外，並不排除民法規定之適用。按耕作地之承租人，因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除租金，民法第457條第1項定有明文。本件132-1地號土地被告既因不可抗力緣故致不能依系爭土地從來使用目的植稻耕作而收益，除得依耕地三七五減租條例第11條規定請求鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會查勘議定免租外，並非不得依此規定請求免除租金。再按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。是如出租人未於租賃關係存續中保持其租賃物合於約定使用、收益之狀態，依民法第441條之反面解釋，於此期間內，承租人自得免除給付租金之義務。查本件系爭132-1地號土地缺乏水源憑供灌溉，且目前僅靠道路對面132地號土地中水井之水管供輸水源，有本院勘驗筆錄在卷可稽，132-1地號土地除部分土地現經被告整地後開闢為菜園使用外，其餘土地無法種植水稻，依上說明，原告為出租人，與被告約定將系爭土地供作耕稻使用，自需於租賃期間盡其租賃物保持義務；且依民法第429條第1項規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。詎原告於81年間起即明知系爭132-1地號土地水路遭斷絕後造成無法耕作，卻置之不理，迄今未予以提供水源，或修復被阻斷之水路俾利被告重新植稻耕作，上開被告不能植稻耕作期間，依上說明，自無應依約給付租谷義務。故原告以被告未繳足額租金稻谷，乃因其放棄132-1地號土地耕作使然，並自103年起拒絕收受租金，意欲收回耕地，亦非有理（臺灣桃園地方法院103年度訴字第2296號民事判決）。

按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文。次按耕地三七五減租條例係屬保護佃農，調整業佃間權利義務，協助達成耕者有其田目的之法律，因此設有強制規定（例如第5條規定耕地租佃期間至少應為6年；第16條第1項、第2項規定承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效；第20條規定耕地租約期滿時，除出租人依本條例收回自耕外，承租人願繼續承租者，應續訂租約）。是依耕地三七五減租條例所成立之耕地租賃，其立法意旨係為保障佃農之耕作權，故有耕地租用之約定，始有耕地三七五減租條例之適用。而交換土地使用，係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質固屬於互為租賃關係（最高法院88年度台上字第2805號判決意旨參照），惟交換土地使用，既非約定支付地租使用他人之農地，顯與土地法所規定之耕地租用有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。本件兩造係因各自前手之原土地所有人曾德祥與張捷爐，僅為耕作之方便，約定相互交換土地使用，並非佃農以自任耕作為目的，約定支付地租使用地主之土地而就耕地租賃達成合意，依上開說明，自與耕地租用不同，應無耕地三七五減租條例之適用，同此意旨，亦無土地法耕地租賃規定之適用（臺灣高等法院高雄分院103年度上易字第121號民事判決）。