民法第四百六十條規定註釋-耕地租約之終止期

民法第460條規定：

耕作地之出租人終止契約者，應以收益季節後，次期作業開始前之時日，為契約之終止期。

說明：

謹按耕作地之租賃，其由出租人終止契約者，應使其於收穫時節後，次期耕作著手前之時日，為契約終止期。否則已耕作者，因新舊易主，荒蕪者多，易生經濟上之損害也。

按「不定期限租用耕地之契約，僅於有左列情形之一時終止之：一、承租人死亡而無繼承人者。二、承租人放棄其耕作權利時。三、出租人收回自耕時。四、耕地依法變更其使用時。五、違反民法第432條及第462條第2項之規定時。六、違反第108條之規定時。七、地租積欠達2年之總額時。」；出租人依上開第3款終止契約時，應於1年前通知承租人，土地法第114條、第116條定有明文。未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第432條或第462條第2項之規定時，得終止契約，民法第459條亦有明文。準此，不定期限租用耕地契約之出租人得以收回自耕為由終止契約。次按耕作地之出租人終止契約者，應以收益季節後，次期作業開始前之時日，為契約之終止期，民法第460條定有明文。是應於應於民法第460條所定終止期之一年前通知承租人（司法院院字第2027號解釋、最高法院32年上字第1707號判例要旨參照）。查兩造間租賃關係為不定期限之耕地租賃，每年給付租金1萬元，已如前述，準此，原告終止兩造間租賃契約應具有土地法第114條之事由，且應以收益季節後，次期作業開始前之時日，為契約之終止期。次查，原告已於102年1月25日以存證信函通知被告表示不再續租，並給予採收緩衝期至102年10月2日前歸還，有系爭存證信函1紙可考，復陳明其現在海關上班，預計今年退休後靠種地維生等語明確。被告雖辯稱原告現既有工作，在高雄市燕巢區又有其他土地，且潘得志返還土地予原告後，原告並未自為耕作，可見原告並非為收回自耕云云。惟本院審酌，土地法第114條及民法第459條對收回自耕並無其他限制，是原告現有其他工作或土地並不影響其擬收回系爭租賃土地自任耕作一事，況潘得志係於102年10月1日始將土地返還原告，為潘得志結證屬實，已如前述，迄今不過5個月，兩造間就系爭租賃地返還與否尚在本件訴訟繫屬中，原告如貿然在系爭142-2、143地號土地其他部分上耕作，將與被告相鄰而作，不免尷尬或衝突，自難以此遽謂原告無收回自耕之意思，此外未見有何原告擬將系爭租賃地收回作自耕以外用途之情，被告所辯難以憑採。又原告既於102年1月25日即表示終止租約，並給予被告緩衝期，已如前述，而被告自承芭樂樹約一年可收成，下次收成時間係103年農曆4月，系爭租賃地現地上小株芭樂樹係約於102年6月間始栽種乙情，足見被告收受原告之102年1月25日系爭存證信函後，當能於102年6月左右收成，然被告不僅未返還系爭租賃地，反而又繼續栽種，且自102年1月25日迄至本件103年3月5日言詞辯論終結時已逾1年，是以兩造間租賃契約應認已於103年1月25日終止，堪以認定。按耕地三七五減租條例第17條第1項固規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」及第19條第1項固規定：「耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。」惟按耕地租賃期限，不得少於6年；且原約定租期超過6年者，依其原約定；該條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，該條例第5條、第6條第1項定有明文。是以，耕地三七五減租條例施行後，耕地租佃期間，最短應為6年，已無不定期限之耕地租賃存在，此項原則並不因租約當事人有相反之主張或未經訂立書面契約而受影響（最高法院73年度台上字第2204號判決要旨參照）。至於最高法院51年台上字第2629號民事判例所謂：「耕地三七五減租條例第6條第1項載『本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。」係指「登記」非租約訂立、變更、終止、換訂之生效要件，並非認亦可不訂立「書面」。被告辯稱兩造間租賃關係雖未訂立書面契約，仍有耕地三七五減租條例之適用云云，難以憑採。且按農業發展條例第20條第1項規定：「本條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他法律之規定。」此乃有鑑於耕地三七五減租條例於40年間制定當時有其時空背景為保障耕地租佃，維護佃農權益，嗣已不合時宜，故修法排除適用。同條第2項復規定：「本條例89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」則係為維持法律秩序及契約關係之安定，於除當事人另有約定情形外，仍繼續適用耕地三七五減租條例。是於當事人另有約定之情形，基於尊重當事人意思自決及修法排除適用之意旨，而不強制適用耕地三七五減租條例。查兩造間租賃關係既未訂立書面，已如前述，亦未見兩造有何合意適用耕地三七五減租條例之情形，且兩造間所約定之租金係每年1萬元，被告亦每年如數繳交予原告，此與耕地三七五減租條例以主要作物正產品全年收穫總量375/1000為限者迥不相同；被告於原告提起本件訴訟後，於最後一次言詞辯論期日，始以原告未依耕地三七五減租條例終止租約，作為拒絕返還系爭租賃地之理由云云置辯（見本院卷第89頁），足見兩造間並無適用耕地三七五減租條例之合意，原告自無須依此條例終止租約，被告此項辯解委無可採（臺灣高雄地方法院102年度訴字第2358號民事判決）。