民法第五百六十七條規定註釋-居間人據實報告及妥為媒介義務

民法第567條規定：

居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。

以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

說明：

謹按居間人關於訂約事項，應就其所知之事項，負據實報告於各當事人之義務，其相對人係顯無支付能力或知其無訂約能力之人者，即不得為其媒介，以免一方受不測之損失。蓋此種據實報告或不為媒介之情事，乃居間人當然之義務也。以居間為營業者日多，為保障當事人權益及維護交易安全，爰增訂第二項，明定此種以居間為營業之人，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。而經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分，不動產經紀業管理條例第23條、第24條亦有明文。經查上訴人信○房屋與上訴人了○約定，由信○房屋就系爭房地為了○為訂約之媒介，了○並應給付報酬，故信○房屋與了○締結居間契約，為兩造所不爭執。則信○房屋依上開民法規定，應將訂約事項報告被上訴人與了○，並應積極調查被上訴人與了○之信用、行為能力或是否有代理權等事項。而被上訴人與了○就渠等訂約能力及履行能力並無爭執，足證信○房屋就此已盡調查義務。又信○房屋業已依上開不動產經紀業管理條例規定，製作不動產說明書，並經了○簽名認可，且依附件即「標的物現況說明書」所示，第13項「是否有越界建築之情形？」出賣人了○係勾選「否」，信○房屋再就此已知之事項作成不動產說明書，據實告知買受人即被上訴人，有該說明書影本可稽。是據此足證信○房屋已善盡居間契約之據實告知義務。另依不動產說明書附件即「產權調查表」所示，其「注意事項」欄第4點載有：「本案為土地或20年以上屋齡之透天厝，買方如欲新建或改建，建議於簽約前徵詢專業建築師之意見；另建議買賣雙方於簽約時辦理土地鑑界確認土地範圍。」有被上訴人所提出之該說明書與調查表影本可證，並為被上訴人所不爭執。從而信○房屋既已於產權調查表中建議買賣雙方進行鑑界，且被上訴人就該注意事項之記載，亦於簽訂買賣契約時已知悉清楚，並簽有確認書一紙為證。則據此足證信○房屋於履行居間契約義務時，已善盡照顧、通知、協力之契約義務。故被上訴人雖主張信○房屋未以言詞告知要鑑界云云，惟據此仍不足以認為信○房屋有何債務不履行之情事。且了○復辯稱：信○房屋雖有建議鑑界，但被上訴人當初並未要求，了○則無義務進行鑑界等語，有言詞辯論筆錄可稽。足證被上訴人與了○是否合意將「鑑界」列為系爭買賣契約之履行內容，屬於買賣雙方談判磋商之事項；而雙方漏未詳訂其內容，即應依民法相關規定，合理分配契約上的危險，以平衡契約當事人的利益。至於信○房屋已於雙方訂約前，以書面建議雙方鑑界，有如前述。但被上訴人與了○並未進行鑑界，導致本件糾紛，應認為信○房屋已盡其注意義務。是被上訴人主張信○房屋應負損害賠償責任，並與了○負不真正連帶責任云云，並不可採（臺灣高等法院96年度重上字第248號民事判決）。