房地糾紛

房地糾紛

 

所謂房產糾紛,係指當事人之間因房地的權屬、交易或其他法律問題而發生的糾紛。社會經濟急速的發展,除造成不動產問題日形複雜外,亦使房地糾紛事件驟增。房地產糾紛因涉及多種法律,所牽涉事務非常繁雜,非一般人所能普遍瞭解,且攸關個人財產權益影響甚大。按其內容又可分為房地權屬糾紛、房地交易糾紛和房地侵權、租賃糾紛。

 

房地權屬糾紛

「房地權屬糾紛」,係指因房地所有權或使用權而引起的糾紛,如所有權歸屬的糾紛,如優先購買權糾紛,共有人或承租人優先購買權,往往是產權人未通知優先權人,而處理方式則是區別優先購買權之性質,以定其效果。土地使用權糾紛、房屋基地使用權糾紛,如土地相鄰糾紛,係因使用權、通行權、排水權以及共有權、使用權而產生的產權糾紛,最關鍵就是判斷產權人使用權限範圍。

 

房地所有權的歸屬而發生的糾紛,所有權人死亡繼承、離婚、共有物分割而產生產權糾紛。如「借名登記契約」,並類推適用委任關係,而產權上屬於名義登記人所有,但實質上產權則屬於借名人所有

 

房地交易糾紛

「房地交易糾紛」,通常為房地買賣、抵押、贈與、等基於所有權變更而發生的糾紛或契約糾紛。

 

依民法第354條第1項本文規定,賣方應要擔保在房地移轉給買方的時候,無減損價值的瑕疵,無減損通常效用或契約預定效用的瑕疵。一般常見房屋買賣糾紛類型,如建商或房屋仲介業者提供不實房屋資訊或隱瞞、建商違反契約規定、施工品質有瑕疵及產權問題等。

 

中古屋出賣人或房屋仲介業者製作與實際狀況不符廣告,加以宣傳。或隱瞞重要資訊,如中古屋買賣之兇宅、火災、漏水、海砂、傾斜屋或其他使用上有問題的部分,如仲介業未給予契約審閱權,此為房屋買賣資訊不實或隱瞞所產生的糾紛。中古屋出賣人或房屋仲介業故意不告知消費者有關房屋是兇宅、火災、會漏水、海砂屋或輻射鋼筋等訊息,屬於隱瞞重要資訊。

 

另關預售屋及新成屋買賣,建商提供不實的房屋資訊可能會導致糾紛,常見的糾紛類型如廣告不實、隱瞞重要資訊及審閱權糾紛,不實廣告儘速改善或更正,建商在銷售房屋時,以文字、圖片或影片等方式,製作房屋銷售廣告,如廣告內容有虛偽不實或引人錯誤情形時,違反公平交易法第21條第1項規定。公平交易委員會按照同法第42條規定,可限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施,並可以處以罰鍰,如超過期限還沒有停止、改正其行為或採取必要更正措施,還可以按次處罰。隱瞞重要資訊導致價值或效用未達建商所擔保的情形,得解約或減少價金,契約訂立前,法定時間加以審閱及簽名。

 

在房屋買賣的時候,建商會用定型化契約供買方審閱及簽名,按消費者保護法第11條之1第1項規定,企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內的合理期間,供消費者審閱全部條款內容。同條第4項規定,中央主管機關得選擇特定行業公告定型化契約的審閱期間。不過,為了節省交易時間,買方也可以自願放棄契約審閱權。

 

以最常見房地產交易糾紛常見發生原因,大抵為契約審閱權、房屋漏水、隱瞞重要資訊、交屋延遲、仲介公司欺罔行為、施工瑕疵、廣告不實、坪數不足、建材設備不符、定金返還及停車位使用權等等問題,因而衍生「定金返還」「刷卡購屋」、「房屋品質及隱瞞重要資訊」、 「預售屋坪數、付款進度、交屋遲延」之爭議。「斡旋金」、「廣告不實或引人錯誤」、「停車位使用權」、夾層屋之爭議。

 

糾紛背後的原因,因不動產資訊的不對等、高總價與市場投入次數少等特性,或於購屋時因交易手續繁雜、欠缺法律知識,在交易市場中居於劣勢,且消費者在簽約或看屋時往往因沒無買屋經驗或受仲介、代銷話術影響,導致未能充分審閱契約即簽約或聽信賣家所言未確實檢視所買物件有無瑕疵,導致消費糾紛頻繁。

 

房地侵權糾紛

「房地侵權糾紛」,係指侵害他人土地之所有權或使用權而引起的爭議,因損壞他人房屋產生的產權糾紛,因非法占有、使用他人房屋而產生的產權糾紛等,土地侵權糾紛之處理結果往往直接影響到土地權屬關係,與土地權屬糾紛可以合併。人民因為不動產發生糾紛,大體上也可以按照上述分類,分為行政法上的糾紛(如土地登記錯誤)、民事法上的糾紛(如使用土地越界的爭議)及刑事法上的糾紛(如竊佔土地)

  

房屋租賃糾紛

房屋租賃糾紛,是指房屋出租人和承租人之間因房屋租賃過程中之權利、義務而發生的糾紛。其中常見者,如「提前終止租約」、「修繕、改裝問題」、「欠租」、「租金調整爭議」、「電、瓦斯及管理費負擔爭議」、「稅費負擔爭議」、「違約金爭議」、「定金返還」、「房屋點交或返還 」、「轉租/出借/租賃權轉讓糾紛」、「房屋出賣/拍賣租約存續爭議」、「房屋點交或返還」、「遺留物之處理」、「契約提供設備與現況不符」、「廣告不實 18.停車位使用爭議」、「隱瞞重要資訊」、「限制房客遷入戶籍」、「房屋使用爭議」、「房東任意進出房屋」「限制房客申報租賃費用支出」

 

當消費者遇上前述買屋租屋糾紛時,多不瞭解有何管道能提供協助,當牽涉爭議金額龐大或雙方協商溝通無結果時,消費者多委託律師提請消費訴訟,而訴訟經過法院之審理故有公正效力受人民信賴及有效滿足消費者需求,透過法院處理糾紛,往往成為當事人無法處理糾紛的最後手段。

 

面對房地產糾紛法律糾紛,法律絕不單單是冰冷的文字,應該是貼近一般人,律師也不應該是搬弄法條的法匠,而是作為當事人與司法體系的橋樑。大多時候我們可能沒有特別感覺,唯有碰到問題時才會意識到法律和生活的息息相關,往往這時候都是遇到問題或是有所困難時,我們期許能夠在人們最無助時,提供最專業且最有利的協助。

 

我們長期以房地產糾紛案件為主要研究及處理領域,長期協助當事人辦理房地產糾紛,團隊成員對於房地產糾紛案件處理,深具有實務經驗,並適時出具專業、妥適法律諮詢意見,在房地產糾紛處理、協調、訴訟最為當事人爭取最大利益。我們對客戶所委託案件,本於自律自治,以嚴謹之態度、紮實之專業提供妥善完備之法律服務,提供專業與誠信的法律服務,更維持客戶與律師間的信賴關係。


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